Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości w W. zarządzało
lokalami mieszkalnymi położonymi w budynku przy ul. M. (...) w W., zawierając
we własnym imieniu umowy najmu tych lokali. W toku postępowania nie wykazano,
na podstawie jakiego tytułu prawnego zarząd ten był sprawowany. W latach 1999 -
2006 w stosunku do lokatorów zajmujących pięć lokali na zarządzanej
nieruchomości została orzeczona eksmisja, z obowiązkiem wydania lokali
Zrzeszeniu. W orzeczeniach tych ustalono także, że wszystkim eksmitowanym
przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ponieważ pozwana Gmina Miasta W. nie
wykonała obowiązku dostarczenia lokali socjalnych, zgodnie z art. 14 ust.
1ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31,
poz. 266 z późn. zm.; dalej: "u.o.p.l."), powód wystąpił o zasądzenie
odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w kwocie 53.651,82
zł z ustawowymi odsetkami.
Sąd Rejonowy nakazem zapłaty w postępowaniu
upominawczym z dnia 11 kwietnia 2011 r. zasądził żądaną kwotę na rzecz powoda.
Na skutek sprzeciwu wniesionego przez pozwaną, wyrokiem z dnia 20 października
2011 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, wskazując, że działanie pozwanej nie
stanowiło źródła szkody w majątku powoda, który nie był właścicielem wynajmowanych
lokali i nie wykazał, by miał prawną możliwość ich ponownego wynajęcia po
opuszczeniu przez eksmitowanych lokatorów. Stwierdził także, że powód nie
posiadał legitymacji do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 18
ust. 5 u.o.p.l., który przyznaje to roszczenie wyłącznie właścicielom
lokali.
Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od
wyroku Sądu Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym
przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że powodowi nie
przysługuje tytuł prawny, który pozwalałby mu na sprawowanie zarządu lokalami
we własnym imieniu. Jednocześnie powód uznaje się za zarządcę lokali, mogącego,
jako reprezentant właścicieli, podejmować czynności w zakresie zwykłego
zarządu, w tym zawierać i wypowiadać umowy najmu oraz dochodzić eksmisji byłych
lokatorów. Przyjęcie tego stanowiska wymagałoby ustalenia, że pomiędzy powodem
a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością.
Takie ustalenia nie zostały jednak dokonane w toku postępowania, zaś powód nie
przedstawił dowodów świadczących o istnieniu uprawnienia do zarządzania
nieruchomością. Stwierdził jedynie, że występuje w roli faktycznego zarządcy
nieruchomości. Sąd Okręgowy nie wyjaśnił zaś charakteru relacji prawnej
łączącej powoda i właścicieli lokali, stwierdzając jedynie, za powodem, że
występuje on w roli faktycznego zarządcy nieruchomości i nie łączy go z
właścicielami żaden tytuł prawny.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, brak pełnego
wyjaśnienia okoliczności sprawy koniecznych do rozpoznania przedstawionego
zagadnienia prawnego może stanowić przesłankę odmowy podjęcia uchwały na
podstawie art. 390 k.p.c. (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
12 marca 2010 r., III CZP 7/10, nie publ. i z dnia 13 lipca 2011
r., III CZP 40/11, Biul. SN 2011, nr 7, s. 10-11).
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art.
61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. Nr
240, poz. 2052 z późn. zm.) postanowił, jak w sentencji.
