III CZP 12/12
ZAGADNIENIE PRAWNE
Czy odszkodowanie z
tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z
dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.)
obejmuje opłaty związane z eksploatacją lokalu, jeżeli nie uiszcza ich były
lokator?
Uzasadnienie
Powód Tomasz G. w
pozwie przeciwko Gminie Miasta T. wniósł o zapłatę, kwoty 32.000 zł (po
ostatecznym sprecyzowaniu powództwa) tytułem odszkodowania za niedostarczenie
lokalu socjalnego osobom bezprawnie zajmującym lokal mieszkalny stanowiący jego
własność. Wyrokiem z dnia 12 października 2011 r. Sąd Rejonowy w T. zasądził od
pozwanej na rzecz powoda kwotę 31.382,89 zł (pkt I), oddalił powództwo w
pozostałej części (pkt II) oraz orzekł o kosztach postępowania (pkt III i IV). Sąd
ustalił, że powód jest właścicielem lokalu położonego przy ul. P. […] w T.
Prawomocnym wyrokiem Sąd Rejonowy w T. zasądził na jego rzecz kwotę 25.855,89
zł tytułem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego za okres od czerwca
2009 r. do lipca 2010 r. Miesięczny czynsz, jaki powód mógłby uzyskać za wskazany
lokal, wynosi 1440 zł miesięcznie. Opłaty, jakie poniósł za używanie lokalu, wynoszą
11.222,89 zł.
Sąd Rejonowy uznał, że
odszkodowanie należne powodowi na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,
którego domagał się powód, obejmuje zarówno utracone korzyści polegające na
tym, że powód nie czerpał zysku z wynajęcia lokalu, jak i stratę 2 w postaci
uiszczonych przez powoda opłat eksploatacyjnych za używanie lokalu. Zdaniem
Sądu Rejonowego w przypadku obu tych elementów szkody zachodzi adekwatny
związek przyczynowy z zaniechaniem Gminy. Pozwana Gmina zaskarżyła wyrok w
części uwzględniającej powództwo do kwoty 11.222,89 zł, zarzucając błędną
wykładnię art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że w skład
odszkodowania wchodzą również opłaty niezależne od właściciela. Wniosła o
zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie na rzecz powoda odszkodowania
pomniejszonego o wskazaną kwotę oraz o odpowiednią zmianę w zakresie
rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej.
Sąd Okręgowy zważył, co
następuje
Przy rozpoznawaniu
apelacji wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, o treści
przedstawionej w sentencji niniejszego postanowienia. Dla zachowania
przejrzystości sprawy ustalenia faktyczne Sądu I instancji należy uzupełnić o
okoliczności pominięte przez ten Sąd w uzasadnieniu wyroku: po pierwsze lokal
należący do powoda jest zajmowany przez osoby, co do których zapadł prawomocny
wyrok eksmisyjny z ustaleniem uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego; po
drugie osoby zajmujące lokal nie uiszczają na rzecz powoda
odszkodowania
odpowiadającego wysokości czynszu, ani opłat eksploatacyjnych; po trzecie kwota
11.222,89 zł wydatkowana przez powoda obejmuje opłaty na rzecz wspólnoty
mieszkaniowej (koszty utrzymania nieruchomości, zaliczkę na centralne ogrzewanie,
wodę i kanalizację, wywóz nieczystości, punkt świetlny, legalizację wodomierzy
i zaliczkę na koszty remontów). Stan faktyczny sprawy nie stanowił źródła
kontrowersji. Sporne zagadnienie, decydujące o zasadności apelacji, sprowadza
się do przesądzenia, czy odszkodowanie na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z
dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.,
dalej powoływanej jako ustawa o ochronie praw 3 lokatorów) obejmuje stratę
polegającą na nieuiszczeniu przez osoby eksmitowane opłat związanych z
eksploatacją lokalu. Chodzi więc o określenie zakresu szkody, jaką właściciel lokalu
ponosi w sytuacji, gdy gmina mimo nałożonego na nią obowiązku nie dostarcza
lokalu socjalnego dla osoby eksmitowanej, zaś były lokator nie uiszcza opłat za
zajmowany lokal. Według art. 18 ust. 5
ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego
osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie
odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964
r. - Kodeks cywilny. Zasada pełnego odszkodowania w ramach odpowiedzialności
Gminy z art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
nie budzi żadnych wątpliwości. Odszkodowanie należne właścicielowi obejmuje
całą szkodę, zarówno poniesione przez właściciela lokalu straty - damnum
emergens - jak i utracone zyski – lucrum cessans, a właściciel jest zobligowany
do wykazania, że poniósł szkodę, która pozostaje w adekwatnym związku
przyczynowym z zaniechaniem gminy. Odszkodowanie obejmuje zarówno rzeczywisty
uszczerbek majątkowy jak i utracone przez właściciela lokalu korzyści, zgodnie
z art. 361 § 2 k.c. (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 września 2003
r., K. 20/2002 OTK ZU 2003/7A poz. 76, wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8
kwietnia 2010 r. P 1/08 Dz.U. z 2010 r. nr 75 poz. 488). Powstaje jednak pytanie
o poszczególne elementy tego odszkodowania w kontekście ich związku
przyczynowego z niedostarczeniem lokalu socjalnego przez Gminę. Nie jest bowiem
oczywiste, czy normalnym następstwem bezczynności gminy w takiej sytuacji jest
strata, jaką ponosi właściciel lokalu jeżeli eksmitowany lokator nie uiszcza
żadnych, szeroko rozumianych opłat związanych z posiadanym lokalem, w tym opłat
na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, czy opłat za tzw. media. Opłaty te finalnie
obciążają bowiem właściciela. Obowiązek uiszczania na rzecz wspólnoty kosztów
zarządu obciąża właściciela lokalu z mocy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o
własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.). Właściciel
lokalu jest też zwykle stroną umowy dostawcami mediów i ponosi wynikające z
nich opłaty. Nie budzi zastrzeżeń, że skoro właściciel nie przebywa we 4 własnym
lokalu, a jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych oraz za media,
to ponosi stratę, i to niezależnie od tego czy faktycznie opłaty te uiścił,
samo bowiem wymagalne zobowiązanie wobec wspólnoty należy uznać za stratę
(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2008 r., III CZP 62/2008, OSNC z 2009
r. nr 7-8 poz. 106). Nie jest jasne, czy na gruncie przepisów ustawy o ochronie
praw lokatorów w ogóle istnieje obowiązek uiszczania tego typu opłat przez
lokatora. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów
osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o
wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego
lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za
używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie
wygasł. Przepis ten operuje przecież alternatywą rozłączną, wobec czego nie ma
podstaw do twierdzenia, że były lokator, na którym ciąży już obowiązek
uiszczania odszkodowania w postaci równowartości czynszu, jest zobowiązany
także z tytułu opłat eksploatacyjnych. Świadczenia te mają zaś odmienny charakter.
Zdaniem Sądu Okręgowego kwestia ta nie wymaga rozstrzygania w niniejszej
sprawie, ponieważ zakres obowiązku odszkodowawczego gminy nie musi pokrywać się
z odszkodowaniem należnym od byłego lokatora. Zagadnienie związku przyczynowego
między ujętą stratą właściciela w przedstawionym wyżej ujęciu a
niedostarczeniem lokalu socjalnego było przedmiotem rozbieżnych wypowiedzi
judykatury. W wyroku z dnia 13 stycznia 2010 r. (II CSK 323/09, Lex nr 602680)
Sąd Najwyższy stwierdził że na gruncie art. 18 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 21
czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego nie budzi wątpliwości przekonanie, iż pozostaje w
normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem przez gminę wypełnienia obowiązku
dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej, strata właściciela
lokalu mieszkalnego spowodowana nieuiszczeniem przez byłego lokatora opłat za
używanie zajmowanego lokalu i że za tę postać szkody gmina ponosi
odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. Podobnie w wyroku z dnia 19
czerwca 2008 r. (V CSK 31/08, Lex nr 457701) Sąd Najwyższy związał pojęcie
szkody z uszczerbkiem majątkowym w wysokości 5 różnicy między majątkiem, jaki
właściciel lokalu miałby, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki
ma, nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania
eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Szkoda ta, wedle Sądu
Najwyższego, będzie oczywiście jeszcze większa, gdy były lokator, uprawniony do
lokalu socjalnego, nie wywiązuje się - co w praktyce jest regułą - z obowiązku,
o którym mowa w art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z kolei w
wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r. (IV CNP 98/08, Lex nr 738119) Sąd Najwyższy
negatywnie przesądził analizowaną kwestię stwierdzając expressis verbis, że
orzeczenie sądowe przesądzające o przysługiwaniu uprawnienia do lokalu socjalnego
nie zwalnia eksmitowanych z dotychczasowego lokalu z obowiązku uiszczania
określonych należności z tytułu zajmowania tego lokalu aż do chwili zaoferowania
przez Gminę lokalu socjalnego; nie jest więc normalnym następstwem braku
zaoferowania przez Gminę lokalu socjalnego powstanie szkody w postaci poniesienia
niezrekompensowanych kosztów utrzymywania lokalu zajmowanego przez
nieuiszczające należności osoby eksmitowane. Wprawdzie orzeczenie to
dotyczyło sytuacji, w
której przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie znajdowały zastosowania,
jednak samo stwierdzenie dotyczące związku przyczynowego ma bez wątpienia walor
ogólny i może być odniesione do niniejszej sprawy. W piśmiennictwie przeważa
pierwszy z zaprezentowanych poglądów. E. Bończak-Kucharczyk zwróciła uwagę na
wątpliwość czy na mocy art. 18 ust. 3 ustawy były lokator w ogóle ma obowiązek
– oprócz czynszu – uiszczać "inne opłaty za używanie lokalu",
uznając, że odszkodowanie obciążające lokatora na gruncie art. 18 ust. 3 nie
obejmuje opłat niezależnych od właściciela, w związku z czym stwierdziła, że
"w takim przypadku właściciel będzie ewentualnie pokrywał te opłaty z uzyskiwanego
z przekazanego przez gminę odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 5 ustawy
o ochronie praw lokatorów.". Komentatorka idzie jeszcze dalej, wskazując,
że o ile były lokator przyczyni się do zużycia lub zniszczenia elementów wyposażenia
lokalu, a nawet i budynku, w którym lokal ten się znajduje, zakresem „odszkodowania
uzupełniającego” można objąć naprawienie tego typu szkód (E. 6 Bończak-Kucharczyk,
Ochrona praw lokatorów, najem i inne formy odpłatnego używania mieszkań w
świetle nowych przepisów, Warszawa 2002, s. 145-146). Zbieżne z powyższym stanowisko zajmuje C. Podsiadlik, który twierdzi,
że między zdarzeniem w postaci niedostarczenia lokalu socjalnego przez gminę a
szkodą poniesioną przez właściciela zachodzi związek przyczynowy (tzw.
przyczynowość zaniechania), gdyby bowiem właściciel mógł odzyskać lokal, to
oddałby go następnie do używania innej osobie, która - z dużą dozą
prawdopodobieństwa – wywiązywałaby się z zobowiązań płatniczych (C.
Podsiadlik, Roszczenia odszkodowawcze właściciela lokalu mieszkalnego,
Mon.Prawn. z 2002 r. Nr 20). Zdaniem Sądu Okręgowego więcej argumentów
przemawia jednak za przyjęciem, w świetle art. 361 § 1 k.c., że obowiązek ponoszenia
przez właściciela kosztów eksploatacyjnych, jeżeli nie uiszcza ich były
lokator, nie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z niedostarczeniem
przez gminę lokalu socjalnego. Niezależnie bowiem od tego, czy w świetle art.
18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów na byłym lokatorze ciąży obowiązek
uiszczania tych opłat czy też nie, na płaszczyźnie odpowiedzialności deliktowej
należałoby przyjąć, że skoro zajmuje lokal i nie uiszcza opłat eksploatacyjnych
(zaliczek do wspólnoty mieszkaniowej), to wyrządza właścicielowi szkodę. Wydaje
się więc, że w takim ujęciu konieczność uiszczenia takich opłat przez
właściciela stanowiłaby wyłącznie skutek niezgodnego z prawem działania
lokatora, a tym samym nie pozostawałaby w adekwatnym związku przyczynowym z
niedostarczeniem lokalu socjalnego przez Gminę. Samo niedostarczenie lokalu
socjalnego nie powoduje przecież nagannego postępowania lokatora, a tylko to
ostatnie jest przyczyną szkody w zakresie opłat eksploatacyjnych. Zaniechanie
Gminy co najwyżej stwarza stan, w którym lokator swoim nagannym postępowaniem
(nieuiszczaniem opłat) doprowadzić do szkody, a taki związek przyczynowy nie
może jeszcze zostać uznany za adekwatny. Dla rozważanej kwestii istotne jest,
że zwykle w ramach opłat uiszczanych do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej
znajdują się takie, których wysokość zależy wyłącznie od zachowania lokatora
(np. opłaty za zużycie wody czy za ogrzewanie). W takich sytuacjach adekwatność
związku przyczynowego między brakiem lokalu socjalnego a koniecznością
uiszczenia tych opłat przez właściciela wydaje się wysoce wątpliwa.
Analogicznie, za
pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym nie można by zdaniem Sądu
Okręgowego uznać szkody właściciela wynikającej ze zniszczenia lokalu przez
osoby eksmitowane. Do pomyślenia jest jednak inne rozwiązanie tej kwestii i
uznanie, że nieregulowanie opłat eksploatacyjnych przez lokatora oczekującego
na lokal socjalny ozostaje w związku przyczynowym z niedostarczeniem przez
gminę lokalu socjalnego W praktyce bowiem eksmisje powiązane z przyznaniem
lokalu socjalnego często dotyczą osób niewypłacalnych, a brak możliwości
egzekucji wyroku eksmisyjnego przez właściciela prowadzi w takich przypadkach
do narastania zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Można by zatem
przyjąć, że gdyby Gmina wywiązała się z obowiązku dostarczenia lokalu
socjalnego, to właściciel nie ponosiłby szkody w postaci uiszczania opłat
eksploatacyjnych. pisane wyżej rozbieżności w judykaturze, w powiązaniu z
doniosłym praktycznym wymiarem problemu znajdującym wyraz we wzrastającej
liczbie typu spraw, uprawniają do przedstawienia Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. następującego zagadnienia
prawnego: "Czy odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego na
podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.
Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) obejmuje opłaty związane z eksploatacją
z lokalu, jeżeli nie uiszcza ich były lokator?"
