Sygn. akt III CZP 26/12
ZAGADNIENIE PRAWNE
W sprawie z powództwa
Lokalnego Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości we W.przeciwko Gminie Miasto W.
o zapłatę na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego we W. z dnia 20
października 2011 r.Czy faktyczny zarządca nieruchomości, który zawarł umowę
najmu lokalu i na rzecz którego Sąd w wyroku eksmisyjnym nakazał wydanie lokalu
przez byłego lokatora z ustaleniem po jego stronie prawa do lokalu socjalnego
posiada legitymację do dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 417 kc w zw.
z art.18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z2005r.,
Nr 31, poz. 266 z poźn. zm.)?
UZASADNIENIE
Przedstawione Sądowi
Najwyższemu zagadnienie prawne sformułowane wsentencji postanowienia z dnia 9
lutego 2012r. powstało na tle następującego stanufaktycznego:Powód Lokalne
Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości we W. zawarł z Aliną L.,Marią M., Haliną
W., Stanisławą B. i Stanisławą J. umowy najmu (w którychokreślony był jako
„wynajmujący”) lokali mieszkalnych oznaczonych odpowiednio numerami […],
położonych w budynku przy ulicy […] we W. Kilkoma wyrokami z lat1999 – 2006 Sąd
Rejonowy we W. orzekł eksmisję w/w osób zobowiązując je dowydania wskazanych
lokali Zrzeszeniu. Jednocześnie w wyrokach tych Sąd ustaliłprawo wszystkich
byłych lokatorów do lokalu socjalnego. Pozwana Gmina Miasto W.nie wykonała
ciążącego na niej ustawowego obowiązku, o którym mowa w art. 14ust. 1 ustawy z
dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i
o zmianie Kodeksu cywilnego ( tekst jedn. DzU z 2005r., Nr 31, p.266 z późn. zm
– dalej zwaną „u.o.p.l.” lub „ustawą”) tj. nie dostarczyła orzeczonychlokali
socjalnych. W konsekwencji byli lokatorzy nadal mieszkają w zajmowanychlokalach.
Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości - powołując się na art. 18ust. 5
w/w ustawy – wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Gminy kwoty53.651,82
zł z ustawowymi odsetkami (od kwoty 33.463,50 zł od 1 kwietnia 2008r. iod kwoty
20.188,32 zł od dnia wniesienia powództwa) za okresy bliżej wskazane wzestawieniu
„okresów i należności” (najogólniej mówiąc od roku 2002 do 31 sierpnia2009 r.).Sąd
Rejonowy we W. oddalił powództwo uznając, że powód nie wykazał, bymiał prawną
możliwość wynajęcia lokali zajmowanych przez byłych lokatorów,których dotyczy
spór. Jako faktyczny zarządca nieruchomości nie jest on teżwłaścicielem w
rozumieniu u.o.p.l. W związku z tym nie poniósł szkody w swoimmajątku i dlatego
nie przysługiwało mu stosowne roszczenie materialnoprawne.Legitymacja procesowa
w oparciu o przepisy art. 18 w/w ustawy przysługuje bowiemwłaścicielowi w
rozumieniu prawa rzeczowego, a nie w rozumieniu przedmiotowejustawy.W apelacji
powód zarzucił m.in. błędna wykładnię art. 2 ust. 2 pkt 1 oraz art.18 ust. 5
u.o.p.l. wskutek przyjętego przez Sąd meriti rozróżnienia właścicielina
uprawnionych i nie uprawnionych do uzyskiwania korzyści z posiadania lokalu.Jego
zdaniem brak jest podstaw do zawężającej wykładni przepisu art. 18 ust. 5 iprzyjmowania,
że odszkodowanie od gminy nie przysługuje „właścicielowi”, o którymmowa w art.
2 ust. 2 pkt.1 ustawy. Podkreślił ponadto, że we własnym imieniuzawierał umowy
najmu z lokatorami i we własnym imieniu uzyskiwał wyrokieksmisyjne.Uzyskane
odszkodowanie powiększyłoby zatem jego majątek, a nieprawnego właściciela
nieruchomości.W odpowiedzi na apelację Gmina Miasto W. wnosząc o jej oddalenieargumentowała,
że systematyka ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala podzielićtą ustawę na
dwie części - pierwszą dotyczącą wzajemnych praw i obowiązkówwynikających ze
stosunku najmu i drugą dotyczącą zdarzeń po zakończeniustosunku obligacyjnego.
Takie też rozgraniczenie winno być stosowane dlarozumienia pojęcia
„właściciela” na gruncie tej ustawy. Z chwilą ustania łączącegostrony stosunku
prawnego roszczenie odszkodowawcze nie przysługuje każdemu,kto wynajmował
lokal, ale tylko takiej osobie, która doznaje szkody – rozumianej jako
uszczerbek we własnym majątku – na skutek zaniechania gminy. Powód funkcjonujew
obrocie prawnym jako zarządca i może działać jako pełnomocnik właścicielanieruchomości
lub też jako zastępca pośredni ( w imieniu własnym), ale w tymostatnim
przypadku musi to wynikać z postanowień umowy o zarządzanie.Władanie
nieruchomością objętą pozwem wynika z uwarunkowań historycznych tj.przymusu
zrzeszania się właścicieli nieruchomości. Powód działając bez wiedzy izgody
właściciela nie doznaje strat we własnym majątku. Brak jest więc po jegostronie
legitymacji procesowej.Na rozprawie apelacyjnej w dniu 9 lutego 2012r. powód
wnosząc jak wapelacji oświadczył, że Lokalne Zrzeszenie Właścicieli
Nieruchomości we W. jestzarządcą faktycznym nieruchomości przy ul. […] we W. i
w ramach tego zarządu jestuprawniony nie tylko do wynajmowania lokali tam
usytuowanych, ale również dodochodzenia odszkodowania od gminy za
niedostarczenie lokali socjalnych.Przy rozpoznaniu apelacji Sąd Okręgowy we W.
powziął wątpliwości prawnezwiązane z legitymacją procesową powoda, którym dał
wyżej wyraz. Ichrozstrzygnięcie ma podstawowe znaczenie dla wyniku sprawy, gdyż
ewentualny jejbrak po stronie powoda ( czyli brak uprawnienia do występowania z
roszczeniemprzeciwko innemu podmiotowi, które znajduje oparcie w określonym
stosunkumaterialnoprawnym lub w ustawie) automatycznie przesądza o oddaleniu
powództwabez konieczności badania jego zasadności, co jest wówczas całkowicie
zbędne.Przed przystąpieniem do rozważenia możliwych rozwiązańzasygnalizowanego
problemu niezbędne wydaje się poczynienie pewnych uwag ocharakterze wstępnym.Powodem
w sprawie jest Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości weW., które samo
uważa się ( k. 131) za faktycznego zarządcę nieruchomości, naktórej wzniesiony
jest budynek ze znajdującymi się w nim lokalami mieszkalnymizajmowanymi przez
eksmitowanych lokatorów. Podkreślenia wymaga, że o ilepierwotnie w oparciu o
przepis art. 18 dekretu z dnia 28 lipca 1948r. o najmie lokali (tekst jedn. Dz
U z 1953r., Nr 35, p.152 ze zm.) oraz rozporządzenia MinistraAdministracji
Publicznej Skarbu Państwa i Budownictwa z dnia 10 sierpnia 1949r. wsprawie
utworzenia przymusowych lokali zrzeszeń prywatnych właścicielinieruchomości (
Dz U Nr 51, p. 386 ) były to organizacje o charakterzeprzymusowym to począwszy
od regulacji przewidzianej w art. 70 – 73 ustawyz dnia 30 stycznia 1959r.
„Prawo lokalowe” ( tekst jedn. Dz U z 1962, Nr 47, p.227 i w rozporządzeniu
Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 23 grudnia 1963r. wsprawie zrzeszeń
prywatnych właścicieli domów ( Dz U z 1964r., Nr 1, p.2) aż dochwili obecnej
członkowstwo w nich jest dobrowolne, uzależnione wyłącznie od woliwłaścicieli
nieruchomości. Aktualnie przyjmuje się (uzasadnienie uchwały SąduNajwyższego z
29 października 2004r. III CZP 58/04 OSNC 2005/10/173), żezrzeszenia te to
organizacje samorządu zawodowego osób prowadzących innądziałalność w rozumieniu
art. 1 ustawy z dnia 30 maja 1989r. o samorządziezawodowym niektórych
przedsiębiorców ( Dz U Nr 35, p. 194 ze zm.).Lokalne Zrzeszenie Właścicieli
Nieruchomości we W. w żaden sposób niewykazało jednak, by właściciel
nieruchomości przy ul. […] we W. był jego członkiemjak również by łączyła go z
nim umowa o zarząd nieruchomością. Z drugiej stronyjest w sprawie bezsporne, że
od szeregu lat (co jest wynikiem historycznychzaszłości) nieruchomością tą
powód zarządza. Należało więc za nim przyjąć, że matu miejsce tzw. zarząd
faktyczny (dorozumiany). Pojęcie takie występuje worzecznictwie ( przykładowo :
wyrok Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2005r. II CK504/04 nie publ. LEX nr
151662, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 9czerwca 1998r. II CKN 792/97
OSN C 1/1999, p. 15, uzasadnienie uchwały SąduNajwyższego z 26 listopada 1992r.
II CZP 147/92 OSP 1993/6/123), choć odnoszonejest raczej do zarządu
sprawowanego w ramach współwłasności. Zdaniem SąduOkręgowego nie ma żadnych
przeszkód, by instytucja ta nie mogła występować natle innych stanów
faktycznych, w tym w sytuacji mającej miejsce w rozpatrywanejsprawie.
Charakteryzując taki zarząd należy w pierwszej kolejności wskazać, żezarządca
faktyczny ( podobnie zresztą jak umowny czy sądowy) nie jest – i tu niesposób
podzielić zapatrywania powoda – posiadaczem rzeczy (nieruchomości), alejedynie
jej dzierżycielem w rozumieniu art. 338 kc ( „System Prawa Prywatnego.Prawo
rzeczowe” red. nacz. Z.Radwański, Tom 4, s. 14 – 15, C.H.BECK, INSTYTUTNAUK
PRAWNYCH PAN, Warszawa 2005). Sprawuje on bowiem władztwo nadrzeczą w cudzym
imieniu, jest to więc władztwo zastępcze tak jak dokonywane np.przez
pełnomocników, przedstawicieli ustawowych, przechowawców, przewoźnikówitd..
Ustalenie zakresu czynności, do wykonywania których uprawniony jest zarządcafaktyczny
jest utrudnione o tyle, że – jak zaakcentował Sąd Najwyższy wuzasadnieniu
wyroku z 19 stycznia 2006r. IV CK 343/05 nie publ., LEX nr 191 167 –problematyka
zarządu pojawia się na gruncie kodeksu cywilnego oraz szereguinnych ustaw.
Przepisy te nie mają jednolitego charakteru, a ich wykładnia wymaga
uwzględnienia szeregu okoliczności takich jak cel zarządu, przedmiot, któregozarząd
dotyczy czy też podmiot uprawniony do wykonywania zarządu. Możnaprzyjąć, że
pojęcie zarządu pojmowane jest najczęściej jako określony zespół działańpodejmowanych
przez podmiot w określonym celu. Obejmuje on czynności, któreodnoszą się do
majątku lub jego składników należących do innych osób (uprawnionych). W
orzecznictwie Sądu Najwyższego ( np. uzasadnienie uchwał:składu 7 Sędziów Sądu
Najwyższego z 8 listopada 1989r. III CZP 76/89 OSNC1990/6/71 i z 5 czerwca
1985r. III CZP 35/85 OSN C 1986/4/47) wskazuje się przytym nie istnienie
ograniczeń dopuszczalności podejmowania w ramach zarządutakich działań, które
stanowią daleko idącą ingerencję w sferę prawną podmiotuuprawnionego. Nie ulega
też wątpliwości, że zarząd obejmuje zarówno wydawaniedyspozycji faktycznych jak
i dokonywanie odpowiednich czynności prawnych wimieniu osoby uprawnionej. W
ramach zarządu wyróżnia się czynności zwykłegozarządu i przekraczające zwykły
zarząd, ale bliższe analizowanie tej kwestii jest tutajzbędne.W odniesieniu do
nieruchomości ( art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. ogospodarce
nieruchomościami – tekst jedn. Dz U z 2010r. , Nr 102, p. 651 ze zm.)należy
rozróżnić zarząd wykonywany z mocy ustawy ( art. 931 § 1 kpc) lub woparciu o
orzeczenie Sądu ( który np. ustanowił zarządcę nieruchomościstanowiącej
współwłasność ) od zarządu umownego. Zarządca w wymienionychwyżej dwóch
pierwszych przypadkach działa wobec osób trzecich w imieniuwłasnym. Natomiast
zarządca działający na podstawie umowy o zarządzanienieruchomością może działać
w imieniu własnym tylko o tyle, o ile wynika to z jejpostanowień. W przypadku
zarządu faktycznego ( który ze swej istoty powstaje bezzawarcia umowy) – wobec
braku upoważnienia do działania przez zarządcę wimieniu własnym oraz wskazanych
wyżej ograniczeń zakazujących nadmiernejingerencji w sferę uprawnionych osób –
należy przyjąć, że w grę będą wchodziłyczynności faktyczne i prawne z zakresu
zwykłego zarządu, podejmowane wyłączniew imieniu i na rzecz podmiotu
uprawnionego. Inaczej mówiąc zarządca faktycznymoże być traktowany w sferze
prawa materialnego jedynie jak pełnomocnik, a niejako zastępca pośredni.Przed
przystąpieniem do omówienia możliwych wariantów odpowiedzi naprzedstawione
pytanie należy zauważyć, że przedmiotowe zagadnienie prawne niebyło dotąd
poruszane w orzecznictwie jak i w doktrynie, choć piśmiennictwo ( o czym będzie
jeszcze mowa w dalszych uwagach ) zajmowało się ogólną kwestiąlegitymacji
procesowej czynnej na tle art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów… .Sąd
Okręgowy we W. stoi na stanowisku, że na powyższe pytanie odpowiedź możebyć
zarówno negatywna jak i pozytywna.Za pierwszą ewentualnością – do której
skłania się Sąd – przemawia to, że – jakjednolicie przyjmuje się w judykaturze
i nauce prawa (np. uchwały SąduNajwyższego z 7 kwietnia 2006r. III CZP 21/06
OSN C 2007/2/22, postanowienietego Sądu z 25 czerwca 2008r.III CZP 46/08 nie
publ., LEX nr 437 195, wyrokTrybunału Konstytucyjnego z 8 kwietnia 2010r. P
1/08 OTK – A 2010/4/33, LEX nr575 101 oraz J.Chaciński : „Ochrona praw
lokatorów. Komentarz” C.H.BECK2009,teza 9 do art. 18,A.Doliwa„Najem lokali.
Komentarz C.H. BECK 2010, teza 2 doart. 18 ) roszczenie objęte dyspozycją
przepisu art. 18 ust. 5 jest roszczeniem onaprawienie szkody (odszkodowawczym),
wyrządzonej czynem niedozwolonymokreślonym w art. 417 kc. Oznacza to, że
przepis ten nie wprowadza samodzielnejpodstawy odszkodowawczej gminy. Art. 18
ust. 5 wskazuje jedynie, jakie działaniegminy ( niedostarczenie przez nią
lokalu socjalnego ) jest czynem niedozwolonym(niezgodnym z prawem zaniechaniem
przy wykonywaniu władzy publicznej). Niewynika bynajmniej z niego, jaki jest
krąg osób uprawnionych do odszkodowania.Mowa jest w nim jedynie o „właścicielu”
bez bliższego sprecyzowania tego pojęcia.Na gruncie art. 417 k.c. poszkodowanym
jest generalnie osoba, w której dobrachdoszło do uszczerbku. Podmiotem tym jest
bez wątpienia właściciel w rozumieniuprawa rzeczowego, osoba której przysługuje
własnościowe spółdzielcze prawo dolokalu mieszkalnego jak też – z uwagi na
specyfikę prawa - ten, komu przysługujelokatorskie prawo do lokalu. Ale ustawa
o ochronie praw lokatorów w art. 2 ust. 1 pkt2 konstruuje pojęcie właściciela,
całkowicie oderwane od prawa własności. Wjurysprudencji dopuszcza się
interpretację, że uprawnionym do odszkodowania napodstawie art. 18 u.o.p.l.
jest tylko właściciel w rozumieniu przepisów kodeksucywilnego ( P.Semper
„Legitymacja materialna czynna zarządców nieruchomości wsprawach o zapłatę
czynszu, odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez umowy orazeksmisję” Przegląd
Sądowy 10/2007, s. 71, B.Rakoczy „Odpowiedzialność zazajmowanie lokalu bez
tytułu prawnego wg. art. 18 ustawy o ochronie prawlokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego”,LexsisNexis W-wa 2011, s.98, choć
autor ten opowiada się za nią tylko w sytuacjiunormowanej w art. 18 ust. 2 ).
Dopuszczona więc została możliwość, że rozumienie użytego w ustawie pojęcia
zgodnie z definicją legalną nie zawszebędzie miało miejsce. Na podobnej
zasadzie można to odnieść do pojęcia„właściciel” przyjętego w art. 18 ust. 5
u.o.p.l. . Określenie to – w rozumieniu art. 2ust. 2 pkt 1 w/w ustawy – odnosić
się może wyłącznie do regulacji obejmującejistniejący stosunek „właściciel –
lokator”. Wprawdzie w judykaturze wyjaśniono zpowołaniem się na wykładnię
funkcjonalną (z licznego orzecznictwa możnaprzykładowo wymienić uchwałę Sądu
Najwyższego z 15 listopada 2001r. III CZP66/01 OSN C 2002/9/109 i dalsze
wskazane tam uchwały )że pojęcie „lokator” należyinterpretować szeroko i w
szczególności „lokatorem” jest również „były lokator(najemca)”, to jednak nie
można mechanizmu tego przenosić na „właściciela” –właśnie z uwagi na wspomniany
fakt, że przepis ten nie jest samoistną podstawąodpowiedzialności gminy. Jest
nią bowiem – jak już była o tym mowa – art. 417 kc,co wskazuje na konieczność
rozumienia analizowanego zwrotu w oparciu o przepisykodeksu cywilnego. Za
przedstawionym rozumowaniem przemawia także dalszaargumentacja. Trudno
właścicielowi w rozumieniu art. 140 kc z przyczyn oczywistychodmówić
odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 5 u.o.p.l. Ale skorojednocześnie
miałoby ono przysługiwać również danej osobie w oparciu o węzełobligacyjny
łączący ją z lokatorem ( bo do tego sprowadza się istota autonomicznegounormowania
pojęcia „właściciel” na potrzeby u.o.p.l.), to doszłoby do niespotykanejsytuacji,
w której jedno odszkodowanie równocześnie przysługiwałoby dwómpodmiotom.
Należałoby konsekwentnie przyjąć, że uszczerbku doznał majątek obutych osób, co
jednak wydaje się trudne do zaakceptowania. O ile treść umowymiędzy
„rzeczywistym” właścicielem a np. wynajmującym nie wskazywałaby sposoburozliczeń
między nimi z tytułu wspomnianego odszkodowania ( a taka sytuacjamiałaby
miejsce w szczególności wtedy, gdyby wynajmującym był samoistnyposiadacz
nieruchomości bo wówczas nie sposób przyjąć istnienia porozumieniamiędzy nim a
właścicielem prawno rzeczowym odnośnie rozliczenia należnego odgminy
odszkodowania) to powstaje pytanie, w jaki sposób, czyli w jakich częściachodszkodowanie
miałoby być zasądzone w razie konkurencyjnych roszczeń ? Niebardzo też wiadomo,
w czym miałaby się np. wyrażać szkoda dającego w użyczenienie będącego
oczywiście właścicielem prawnorzeczowym, który także teoretyczniemoże wynająć
lokal stając się w ten sposób „właścicielem” w myśl art. 2 ust. 2 pkt 1u.o.p.l.
.W praktyce powstają jeszcze bardziej zaskakujące sytuacje. W ramachmieszkaniowego
zasobu gmina jest właścicielem lokali stanowiących jej własność.Zasądzenie od
niej odszkodowania na rzecz wynajmującego lub innej osoby, którąwiąże z
lokatorem stosunek prawny upoważniający tego ostatniego do korzystania zlokalu
stanowiącego własność gminy oznaczałoby, że właściciel prawnorzeczowy(sam
uprawniony do odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l.) musiałbypłacić
je „właścicielowi” w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 1. Taki przypadek zaistniał –
coSądowi wiadomo jest z urzędu w sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym weW.
sygnatura akt I C 442/11, gdzie powodem jest również Lokalne ZrzeszenieWłaścicieli
Nieruchomości we W., który powołuje się - tak jak w niniejszej sprawie –na
sprawowanie zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność Gminy MiastoW.Przy
przyjęciu koncepcji, że odszkodowanie za niedostarczenie przez gminę lokalisocjalnych
osobom uprawnionym do tego z mocy wyroku sądowego przysługujejedynie
właścicielowi w rozumieniu kodeksu cywilnego ( i służy także ochroniewskazanych
wyżej praw do lokali), wyrok eksmisyjny, zobowiązujący do wydanialokalu
zarządcy faktycznemu ( jak i innym osobom nie będącym takim właścicielem),byłby
obojętny z punktu widzenia legitymacji procesowej – nie miałby jej bowiem niktinny.Nawet
jednak przy przeciwstawnej opcji zarządca faktyczny i tak pozbawionybędzie
legitymacji do dochodzenia omawianego odszkodowania.Aby w ogóle zarządca mógł
skutecznie żądać przed Sądem ochrony musiprzysługiwać mu określone prawo
podmiotowe. Nie wystarczy więc, by w sferzeprawa materialnego działał tylko i
wyłącznie w imieniu i na rzecz osoby uprawnionej,którą reprezentuje. Stosunek
prawny między nim a tą osobą musi zostać takukształtowany, by to zarządcy
przysługiwało określone prawo podmiotowe lubprawnie chroniony interes. W sferze
prawa materialnego zarządca musi więcwystępować jako zastępca pośredni, który
działa w interesie uprawnionegopodmiotu, ale w imieniu własnym. Jak już
zaznaczono wyżej będzie tak przyzarządzie wykonywanym z mocy ustawy lub w
oparciu o orzeczenie Sądu oraz gdywynika to ze stosownych postanowień umowy.
Natomiast sytuacja taka nie zachodziprzy zarządzie faktycznym. Taki zarządca
nie jest „właścicielem” w rozumieniu art. 2ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. i nie
przysługuje mu legitymacja do dochodzenia roszczenia z art.417 kc w zw. z art.
18 ust. 5 w/w ustawy. Niczego nie zmienia tutaj wyrok, w którym Sąd zobowiązał
eksmitowanego lokatora do wydania lokalu faktycznemu zarządcy.Orzeczenie to nie
tworzy bowiem prawa podmiotowego dla kogoś, komu uprzedniojuż ono nie przysługiwało.Nie
jest wszakże wykluczona możliwość odpowiedzi pozytywnej. W nauceprawa przeważa
zapatrywanie ( np.A.Doliwa : „Prawo mieszkaniowe. Komentarz.W–wa 2006, s. 123,
R.Dziczek : „Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe.Komentarz. Wzory
pozwów”, W – wa 2005, s. 37, E.Bończak – Kucharczyk :„Ochrona praw lokatorów.
Najem i inne formy odpłatnego używania mieszkań wświetle nowych przepisów”, W –
wa 2002, s. 138), że krąg osób uprawnionych doodszkodowania z art. 18 u.o.p.l.
określony został przez ustawodawcę w art. 2 ust. 2pkt 1. Właścicielem w ujęciu
tego przepisu jest osoba mająca tytuł prawny doużywania lokalu – np. najemca,
dający w użyczenie, osoba reprezentującawłaściciela, a nawet samoistny
posiadacz. Ustawodawca w sposób w pełniświadomy oderwał określenia właściciela
nie tylko od tradycyjnego rozumienia tegopojęcia, ale nawet od konstrukcji
prawnorzeczowych. Wynika to z celu ustawy, którareguluje zasady i formy ochrony
praw lokatorów oraz zasady gospodarowaniamieszkaniowym zasobem gminy (art. 1
u.o.p.l.). Gdyby ograniczył się jedynie doprawa własności i osoby właściciela w
rozumieniu art. 140 kc to ochroną prawnąbyliby objęci tylko ci lokatorzy,
którzy korzystają z lokalu na podstawie umowyłączącej ich z właścicielem
nieruchomości ( której przysługuje własnościowe lublokatorskie prawo do lokalu
spółdzielczego). Poza ochroną wynikającą z ustawypozostawaliby lokatorzy
korzystający z mieszkania na podstawie umowy zawartej zpodmiotem, któremu takie
prawa nie przysługiwały. Zakres podmiotowy ustawy byłbyznacznie ograniczony, a
tym samym nie zostałby osiągnięty jej cel. W konsekwencjinależałoby jednak
przyjąć, że odszkodowanie jest tylko jedno i gdy osoba właścicielaw ujęciu
prawa rzeczowego nie pokrywa się z „właścicielem” w rozumieniu art. 2 ust.2 pkt
1 u.o.p.l. to uprawniony do niego jest wyłącznie ten drugi podmiot. Oznaczałobyto
wyeliminowanie „rzeczywistego” właściciela spośród wspomnianego kręgu.Abstrahując
jednak od tej ostatniej kwestii to na gruncie art. 18 ust. 5 ustawyposzkodowanym
jest ta osoba, która nie może wykonać wyroku eksmisyjnego zpowodu
niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego. Sankcją cywilnąniewykonania tego
obowiązku jest odszkodowanie, które pełni nie tylko funkcjękompensującą, ale
przede wszystkim przymuszającą. Skoro tak, to zakres osóbuprawnionych do
uzyskania tego odszkodowania wyznacza treść wyroku eksmisyjnego. Sąd
zobowiązując lokatorów do wydania lokali faktycznemu zarządcyprzesądził tym
samym, że to jemu należy się tego rodzaju odszkodowanie.Prawomocny wyrok wiąże
na podstawie art. 365 § 1 kpc strony, Sąd, który go wydałoraz inne Sądy. Nie ma
tutaj znaczenia, że obiektywnie może on być wadliwy.Podkreślił to szczególnie
mocno Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 19września 2000r. III CZP 30/00
OSNC 2001/2/24, powziętej w sytuacji, gdy całkowiciebezzasadnie zostało
przyznane uprawnienie lokatorowi do lokalu socjalnego.Właściwym miejscem do
wykazania wadliwości wyroku eksmisyjnego byłopostępowanie, które doprowadziło
do wydania takiego orzeczenia. W chwili obecnejwszystkie Sądy muszą przyjmować,
że LZWN we W. był uprawniony dowystępowania z żądaniem orzeczenia eksmisji oraz
że to jemu lokale mają zostaćwydane. Nawet więc gdyby uznać, iż w świetle
analizowanych przepisów zarządcyfaktycznemu teoretycznie nie przysługuje
uprawnienie do otrzymania odszkodowaniana podstawie art. 417 kc w zw. z art. 18
ust. 5 u.o.p.l. to wyroki Sądu Rejonowegowe W. stworzyły nową jakość,
uzasadniającą twierdzącą odpowiedźna przedstawione pytanie prawne.Mając
powyższe na uwadze Sąd Okręgowy we W. orzekł, jak na wstępie.
