Wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r. II
CSK 141/12
Sąd
Najwyższy zważył, co następuje:
Za usprawiedliwiony należało uznać zarzut
naruszenia art. 935 § 1 w związku z art. 615 k.p.c. w
odniesieniu do błędnego przyjęcia, że zakresem zarządu jest objęte dochodzenie
przez zarządcę roszczeń odszkodowawczych, wynikających z nieprawidłowo
wykonywanego przez pozwaną zarządu nieruchomością wspólną w poprzednim okresie.
Powszechnie przyjęte zostało w doktrynie, że pojęciem
zarządu należy obejmować wszelkie, różnorodne i liczne czynności o charakterze
faktycznym, prawnym i urzędowym (procesowym), dotyczące gospodarowania rzeczą
wspólną. Zaliczane są również do niego działania związane z wszczęciem i
prowadzeniem odpowiedniego postępowania, skierowanego przeciwko osobie
trzeciej, jak i czynności polegające na obronie w postępowaniu skierowanym
przeciwko współwłaścicielom. Na takie szerokie rozumienie zarządu rzeczą
wspólną wskazał również Sąd Najwyższy w uchwałach składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP z 1991 r. nr
10-12, poz. 117 i z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP z 1994 r.
nr 7-8, poz. 146, które podjęte zostały na gruncie zarządu majątkiem wspólnym
małżonków, ale znajdują zastosowanie także do zarządu przedmiotem
współwłasności. Nie są objęte zarządem związanym ze współwłasnością czynności
zachowawcze, które we wspólnym interesie może podejmować każdy współwłaściciel
na podstawie art. 209 k.c., działając we własnym imieniu. W celu
umożliwienia współwłaścicielom wykonywania zarządu rzeczą wspólną w sposób
uwzględniający interesy wszystkich współwłaścicieli w art. 199 do art.
205 k.c. uregulowany został ustawowy model zarządu, dotyczący stosunków
wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami. Przepisy te nie są bezwzględnie
obowiązujące, dlatego współwłaściciele mogą umownie określić inny sposób
zarządzania.
Zdarza się również, że zarząd wykonuje jeden
współwłaściciel lub niektórzy jedynie współwłaściciele, wobec braku
zainteresowania pozostałych, co w doktrynie nazywane jest zarządem faktycznym.
W razie niemożności osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli przy
wykorzystaniu przepisów dotyczących zarządu ustawowego lub postanowień
umownych, wyłaniające się problemy mogą być rozwiązane przez rozstrzygnięcie
przez sąd w sprawie konkretnej czynności (art. 199 k.c.) lub wyznaczenie
zarządcy na wniosek każdego ze współwłaścicieli (art. 203 k.c.). Przepisy
art. 611 do art. 616 k.p.c., regulujące zarząd związany ze
współwłasnością odnoszą się do zarządcy ustanowionego na podstawie art.
203 k.c. bez względu na to, czy jest nim jeden ze współwłaścicieli, czy też
osoba trzecia (por. wyrok Sądu z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04,
niepubl.). Ustanowienie zarządcy przez sąd powoduje utratę, od dnia
uprawomocnienia się postanowienia o jego wyznaczeniu, uprawnienia
współwłaścicieli do zarządu rzeczą wspólną; stosownie do art. 612 §
1 k.c. mogą oni używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to
wykonywaniu zarządu; niedostosowanie się do tego ograniczenia może doprowadzić
do pozbawienia współwłaściciela używania rzeczy. Zachowuje aktualność, wyrażony
w art. 200 k.c., obowiązek każdego współwłaściciela do współdziałania
w zarządzie rzeczą wspólną. Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy nie został
wprost określony w kodeksie cywilnym. Nie mniej jednak z art.
203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była ingerencja
sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować ze
współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień
pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad
prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności i
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę
współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.). W art.
615 k.p.c. przewidziane zostało odesłanie do odpowiedniego stosowania
przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości do wyznaczenia zarządcy
i sprawowania zarządu, z zastrzeżeniem zgodności z przepisami art.
611 do 614 k.p.c. Odpowiednie stosowanie tych przepisów oznacza, że należy
uwzględniać różnice celów, dla których realizacji służy wyznaczenie zarządcy,
co prowadzi do tego, że niektóre przepisy w ogóle nie będą miały zastosowania w
odniesieniu do zarządu związanego ze współwłasnością, a inne będą przydatne po
koniecznej modyfikacji. Założeniem wyznaczenia zarządcy na podstawie art.
203 k.c. jest uregulowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami w
dłuższym okresie (art. 614 k.p.c.) - na czas trwania współwłasności lub do
osiągnięcia porozumienia, co do sposobu wykonywania - w sposób zapewniający im
racjonalne korzystanie z przedmiotu współwłasności. Natomiast potrzeba
ustanowienia zarządcy w toku egzekucji z nieruchomości podyktowana jest
koniecznością należytego zarządzania nią w ramach tego postępowania, które
zakończy się odebraniem rzeczy właścicielowi - dłużnikowi. Zadaniem zarządcy,
którym w pierwszym rzędzie powinien być dłużnik, jest zachowanie substancji
nieruchomości w interesie wierzycieli oraz właściwe nią gospodarowanie. Nie
znajdą zastosowania do zarządu związanego ze współwłasnością art. 931 §
1,§ 3 i art. 941 k.p.c. jako dotyczące tylko postępowania
egzekucyjnego, art. 931 § 4 k.p.c., wobec treści art. 612 k.p.c.
Z odpowiednią zmianą, wynikającą ze specyfiki zarządu związanego ze
współwłasnością, stosować trzeba art. 933k.p.c. przez przyznanie zarządcy
uprawnienia do zwrócenia się do sądu o polecenie komornikowi usunięcia
przeszkód przy obejmowaniu przedmiotu współwłasności; art.
934 k.p.c., ponieważ wezwania do uiszczania przez osoby trzecie świadczeń
zaległych i bieżących dokonuje zarządca; art. 936 k.p.c., bo zgodę na
wydzierżawienie nieruchomości wyrazić powinni współwłaściciele; art.
939 k.p.c. z uwagi na treść art. 205 w związku z art.
207 k.c.; art. 940 k.p.c. z pominięciem kosztów egzekucji. Prawo
zarządcy objęte art. 934 k.p.c. dotyczy odbierania tylko takich
świadczeń, które mogą być uznane za dochód z rzeczy objętej zarządem, nie
obejmują natomiast upoważnienia do odbioru innych świadczeń, które nie są
zawiązane z korzystaniem z rzeczy. Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca
dla właściwego wypełniania obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą
wspólną został uprawniony do podejmowania potrzebnych w tym celu czynności, w
granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków i
przychodów, jakie rzecz przynosi, spieniężania ich, podejmowania działań
skierowanych na osiąganie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania
wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu współwłasności
oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami współwłaścicielom,
stosownie do ich udziałów w przedmiocie współwłasności oraz w terminach
określonych przez sąd (art. 613 k.p.c.). Do zakresu tego uprawnienia
należy również prowadzenie spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się
potrzebne. Chodzi tu o potrzebę rozwiązywania problemów związanych z
administrowaniem, mających znaczenie dla uchronienia przedmiotu współwłasności
przed uszkodzeniem lub utratą wartości, obniżeniem dochodu. Mogą one dotyczyć
czynności faktycznych jak przeprowadzenie remontu, organizacyjnych,
zapewniających właściwe funkcjonowanie rzeczy, czy też należących do niej
urządzeń, jak również urzędowych np. odnoszących się do obowiązkowych opłat.
Możliwość pozywania i bycia pozywanym dotyczy spraw wynikających z zarządu
rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu. Obejmuje zatem wszelkie roszczenia i
zobowiązania, jakie w związku z tą rzeczą mieli współwłaściciele w dacie
objęcia zarządu, będące konsekwencją podjętych przez nich czynności prawnych
oraz wynikające z czynności prawnych zdziałanych przez zarządcę, jak też
powództwa posesoryjne lub negatoryjne zmierzające do ochrony przedmiotu
zarządu. Zarządca działa we własnym imieniu, ale w interesie współwłaścicieli.
Pojęcie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd
nie zostało ustawowo zdefiniowane. Przyjęte zostało w doktrynie, że ocena
czynności podejmowanych przez zarządcę powinna być dokonywana z uwzględnieniem
wszystkich okoliczności odnoszących się do przedmiotu współwłasności i jej
charakteru. Na zwykły zarząd składają się czynności zaliczane do bieżących
spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie
niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Natomiast czynności mające za
przedmiot rozporządzenie rzeczą wspólną i te, których charakter i waga wskazują
na to, że nie mieszczą się w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych czynności,
należą do przekraczających zwykłe czynności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94, niepubl.). Zaciąganie zobowiązań przez zarządcę
jest dopuszczalne, jeśli jest gospodarczo uzasadnione i mogą być zaspokojone z
dochodów z nieruchomości. Przedstawione zasady wykonywania zarządu odnoszą się
do każdego zarządcy bez względu na tytuł powołania, czy też sprawowanie go
przez czynności konkludentne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia
2005 r., III CK 504/04, niepubl.). Stosownie do art. 938 §
1 k.p.c. zarządca przedmiotem współwłasności ponosi odpowiedzialność
względem współwłaścicieli za szkody wyrządzone nienależytym sprawowaniem
zarządu. Jest to jego osobista odpowiedzialność, której podstawę
stanowi art. 471 k.c.
Rozważenie celu ustanowienia zarządu na
podstawie art. 203 k.c., którym jest regulowanie stosunków spornych
między współwłaścicielami, zasad sprawowania go, obowiązków i uprawnień
zarządcy (art. 935 k.p.c.) prowadzi do wniosku, że wszelkie czynności
jakie może i powinien wykonywać zarządca dotyczą przedmiotu współwłasności.
Dochód uzyskany z prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest dochodem
współwłaścicieli, zarządzanym przez zarządcę. Objęte zaskarżonym wyrokiem
roszczenia - "utracone korzyści wynikające z nieprawidłowej gospodarki
lokalami", "z zaniechania pobierania opłat za korzystanie z gruntu o
powierzchni 176 m2" oraz "zwrot kosztów remontu lokalu
użytkowego" - oparte były na twierdzeniu, że pozwana nieprawidłowo
wykonywała zarząd nieruchomością. Roszczenia te stanowią odszkodowanie, mające
na celu naprawienie szkody polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu),
jakie współwłaściciele mogliby osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie
oraz na pomniejszeniu ich aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na
remont lokalu. Nie należą one do kategorii spraw wynikających z zarządu, o
jakich mowa w art. 935 § 1 zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których
powódka byłaby uprawniona jako zarządca. Nie stanowią roszczeń, które
przysługiwały współwłaścicielom w dacie objęcia zarządu przez powódkę jako
konsekwencji zdziałanych przez nich czynności prawnych. Poszkodowanymi są
współwłaściciele, a związek tych roszczeń z zarządem polega na tym, że ocena
działań podejmowanych przez pozwaną - poprzedniego zarządcę odnosi się do
obowiązków i uprawnień łączących się z prowadzeniem gospodarki przedmiotem
zarządu. Przesłankami tego roszczenia są działania i zaniechania pozwanej w
okresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną, które podlegają ocenie przez
współwłaścicieli w kontekście zasad prawidłowego prowadzenia gospodarki
przedmiotem ich współwłasności, zaistnienie szkody i związek przyczynowy
pomiędzy tymi działaniami a szkodą. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uprawnienie
do ustalania przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy
mieści się w zakresie obowiązków i uprawnień następnego zarządcy określonych
w art. 935 § 1 w związku z art. 615 k.p.c. Na
gruncie art. 938 § 1 k.p.c. przyjęte zostało, że odpowiedzialność
zarządcy dotyczy szkody wyrządzonej uczestnikom postępowania egzekucyjnego,
określonym w art. 922 k.p.c., której naprawienia mogą oni dochodzić w
drodze oddzielnego postępowania sądowego, a zatem w odniesieniu do zarządu
związanego ze współwłasnością chodzi o wyrządzenie szkody współwłaścicielom.
Podstawa odpowiedzialności zarządcy osadzona jest w prawie materialnym (art.
471 k.c.), które określa również uprawnionego do dochodzenia roszczenia i
zobowiązanego do jego spełnienia. Powołanie, jako podstawy odpowiedzialności
pozwanej czynu niedozwolonego łączy się z obowiązkiem wykazania, że do
wyrządzenia szkody doszło poza istniejącym pomiędzy stronami stosunkiem
prawnym, a zdarzenie wywołujące szkodę jest jednocześnie źródłem powstania
zobowiązania. Nie ma znaczenia dla uprawnienia do dochodzenia odszkodowania to,
że środki, które powinna była uzyskać pozwana mogły lub powinny być
przeznaczone w całości lub w części na utrzymanie nieruchomości. Nie zasługiwał
na podzielenie zarzut niezastosowania art. 185 ust. 1 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w
dacie wnoszenia powództwa (j.t.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, dalej - "u.g.n.").
Wiążące jest odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o zarządzie w toku
egzekucji z nieruchomości, przewidziane w art. 615 k.p.c. Art.
185 ust. 1 u.g.n. przykładowo określa czynności, które składają się na
zarządzanie nieruchomością, prowadzone w oparciu o umowę zawartą przez
właściciela nieruchomości z zarządcą zajmującym się zawodowo tego rodzaju
działalnością. Mimo braku ustawowego odesłania rodzaje czynności, które
składają się na zarządzanie mogą być posiłkowo brane pod uwagę przy wykładni
pojęcia objętego art. 935 § 1 k.p.c. "zarządca obowiązany jest
wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki",
zwłaszcza że obydwa uregulowania odnoszą się do zwykłych czynności stanowiących
o istocie zarządu. Wbrew stanowisku skarżącej nie może być ono podstawą
określenia obowiązków i uprawnień zarządcy ustanowionego przez sąd, które
objęte są art. 935 k.p.c. Występowanie zarządcy zamiast uprawnionego
nie znajduje usprawiedliwienia 13 w treści art. 935 § 1 k.p.c., co
wskazuje zarazem na bezprzedmiotowość rozważania naruszenia art. 935 §
3 k.p.c., jak też pozostałych zarzutów naruszenia prawa materialnego.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił na
podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., wyrok Sądu Apelacyjnego w
zaskarżonym zakresie i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania.
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego oparte zostało na zasadzie
przewidzianej w art. 108 § 2 w związku z art. 39821 k.p.c.
