Oddalając kasację Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powołany w kasacji art. 64 Konstytucji RP,
gwarantujący każdemu prawo do własności, równej ochrony tego prawa i dopuszczający
możliwość ograniczenia prawa własności tylko w drodze ustawy i tylko w
zakresie, w jakim nie narusza to istoty tego prawa, nie odnosi się ani wprost
ani pośrednio do kwestii odszkodowania, o którym mowa wart. 18 ust.
4 u.o.p.l. za nie wywiązanie się organu administracji publicznej z
ustawowego obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, czego podstawę
konstytucyjną stanowi, nie powołany w kasacji, art. 77 Konstytucji. Z
tych przyczyn zarzut naruszenia art. 64 Konstytucji musi być uznany
za pozbawiony podstaw, natomiast wobec nie wskazania w kasacji właściwych
przepisów Konstytucji, rozważania jej autorów o pozbawieniu właścicieli
odszkodowania i stosownych środków nacisku na gminy, w celu wymuszenia
realizacji ich ustawowego obowiązku, muszą pozostać poza oceną Sądu
Najwyższego, związanego podstawami kasacji.
Przepisy art. 18 u.o.p.l. regulują
odszkodowanie należne właścicielowi za zajmowanie lokalu przez osoby nie
posiadające tytułu prawnego. Określają szczegółowo zarówno rodzaj, zasady i
wysokość odszkodowania należnego od takich osób, jak i rodzaj, zasady i
wysokość odszkodowania należnego od gminy za nie dostarczenie lokalu socjalnego
osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Przepisy te, stosowane
łącznie, mają między innymi na celu wynagrodzenie właścicielowi szkody jaką
poniósł dlatego, że nie można było wykonać eksmisji chronionego prawem byłego
lokatora.
Stosownie do art. 18 ust. 2 u.o.p.l. osoby,
którym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, mają obowiązek płacenia
miesięcznie odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać
z tytułu najmu, co oznacza odszkodowanie w wysokości tzw. czynszu
wolnorynkowego. Jeśli to odszkodowanie nie pokrywa strat poniesionych przez
właściciela, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Natomiast
zgodnie z ust. 3 osoby uprawnione do lokalu socjalnego, jeśli sąd
orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im
takiego lokalu, obowiązane są do płacenia odszkodowania w wysokości czynszu, jaki
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek najmu nie wygasł, co oznacza
odszkodowanie w wysokości tzw. czynszu regulowanego. Zobowiązania te dotyczą
byłych lokatorów, od których właściciel może dochodzić odszkodowania
określonego w omawianych przepisach.
Niezależnie od tego, czy i jak obowiązki te realizują
byli lokatorzy, właściciel może także dochodzić odszkodowania od gminy, którego
podstawy i zakres określa ust. 4 omawianego przepisu. Odszkodowanie
to należy się za nie dostarczenie przez gminę lokalu socjalnego osobie do tego
uprawnionej z mocy wyroku sądowego. Należy się zatem za własne zaniedbania
gminy, polegające na niedostarczeniu lokalu socjalnego, nie zaś za to, że byli
lokatorzy nie płacą odszkodowania obciążającego ich zgodnie z art. 18 ust.
2 i 3.
Wysokość odszkodowania należnego od gminy została
przez ustawodawcę także ściśle określona. Odpowiada ono różnicy między
odszkodowaniem określonym w ust. 2, a więc odszkodowaniem w wysokości
czynszu wolnorynkowego a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, co
oznacza odszkodowanie należne na zasadach określonych wust. 3, a więc
odszkodowanie w wysokości czynszu regulowanego. Jak wskazał Sąd Najwyższy w
uchwale z dnia 16 kwietnia 2003 r. III CZP 22/03 (OSNC 2004/2/19),
wysokość odszkodowania przysługującego właścicielowi lokalu od gminy na
podstawie art. 18 ust. 4 u.o.p.l. stanowi różnica między
odszkodowaniem, jakie mógłby on otrzymać na podstawie art. 18 ust. 2, a
należnym od byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego. Jak bowiem stwierdzono
wyżej, odszkodowanie należne od gminy jest odszkodowaniem za jej zaniedbania a
nie za zaniedbania byłego lokatora i nie uchyla ani nie ogranicza jego
obowiązku odszkodowawczego, jak również go nie zastępuje. Dla powstania
obowiązku odszkodowawczego gminy i jego wysokości nie ma zatem znaczenia, czy i
w jakim zakresie realizuje swój obowiązek odszkodowawczy były lokator. Wysokość
odszkodowania należnego od gminy wyznacza jedynie różnica między tym czynszem,
który właściciel mógłby otrzymać, gdyby gmina spełniła swój obowiązek i
dostarczyła lokal socjalny, co umożliwiłoby właścicielowi wynajęcie jego lokalu
za czynsz wolnorynkowy, a tym odszkodowaniem, do płacenia którego zobowiązuje
byłego lokatora ust. 3 omawianego przepisu.
To, że powyższa wykładnia art. 18 ust. 4 jest
zgodna z jego znaczeniem i intencją ustawodawcy, potwierdziła nowelizacja
przepisu dokonana przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 17 grudnia 2004
r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz.
2783). Określiła ona jednoznacznie, iż odszkodowanie należne od gminy stanowi
różnicę między odszkodowaniem określonym w ust. 2 przepisu a
odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator.
Omawiany przepis art. 18 ust. 4 u.o.p.l.
reguluje w szczególny sposób odszkodowanie należne od gminy i stanowi lex
specialis w stosunku do zasad wynagradzania szkody określonych w art. 361
§ 2 k.c., który nie ma wobec tego zastosowania do odszkodowania wskazanego
w art. 18 ust. 4 u.o.p.l. Należne od gminy odszkodowanie jest bowiem
tylko odszkodowaniem za stratę jaką poniósł właściciel nie mogąc wynająć lokalu
innej osobie, która opłacałaby czynsz wolnorynkowy i stanowi różnicę między tym
czynszem a czynszem regulowanym, który obowiązany jest płacić były lokator.
Jeśli w określonej miejscowości czynsz wolnorynkowy jest taki sam, jak czynsz
regulowany, różnica ta nie występuje i odszkodowanie z art. 18 ust.
4 nie przysługuje, nie ma bowiem szkody wynikającej z niedostarczenia
przez gminę lokalu socjalnego osobie chronionej, skoro niezależnie od tego kto
zajmowałby lokal właściciela, czynsz za ten lokal byłby taki sam.
Odszkodowanie należne od gminy nie obejmuje także
kwot, które właściciel uiszcza za doprowadzenie do lokalu tzw. mediów, a które
obowiązany jest mu zwracać były lokator, zgodnie z art. 18 ust.
2 i 3 u.o.p.l. Kwoty te właściciel musiałby uiszczać niezależnie
od tego, czy lokal zajmuje były lokator uprawniony do płacenia czynszu
regulowanego, czy zajmowałby lokator zobowiązany do płacenia czynszu
wolnorynkowego. Konieczność ich ponoszenia przez właściciela ani ich wysokość
nie są zatem zależne od dostarczenia lub niedostarczenia przez gminę lokalu
socjalnego, podobnie jak fakt, że były lokator uprawniony do lokalu socjalnego
nie zwraca ich właścicielowi. Te straty właściciela nie pozostają zatem w
normalnym związku przyczynowym z nie dostarczeniem przez gminę lokalu
socjalnego, a tylko za to odpowiada ona na podstawie art. 18 ust.
4 u.o.p.l., nie zaś za straty, jakie ponosi właściciel dlatego, że były
lokator nie płaci obciążającego go odszkodowania, w tym należności za
doprowadzenie do lokalu tzw. mediów.
