Uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 23 września 2010 r. III
CZP 51/10
"Czy na podstawie przepisu art. 691 §
1 k.c. można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego?"
podjął uchwałę:
Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można
wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze
zm.).
Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy
powstało w związku z rozpoznawaniem apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego
dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 22 grudnia 2008 r. w sprawie
przeciwko Gminie W. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego,
którego najemcą do śmierci, tj. do dnia 31 grudnia 2007 r. była żona powoda
Krystyna S. Z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że umowa najmu lokalu
była zawarta przez żonę powoda na okres od dnia 4 września 1997 r. do końca
grudnia 2000 r. Po tym terminie Gmina W. nie kwestionowała korzystania przez
Krystynę S. z zajmowanego lokalu, w którym powód został zameldowany w 2005 r.,
chociaż pozostawał w związku małżeńskim od 1962 r. Milczące przyzwolenie trwało
do chwili wystąpienia przez powoda z wnioskiem o uregulowanie tytułu prawnego
do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.
W lokalu tym dokonane zostały przeróbki w celu
poprawienia warunków sanitarnych zamieszkiwania, w czym uczestniczył także
powód, który do 2005 r. był zameldowany poza W., mieszkając i pracując od 1957
r. w N., a przez długi okres również w Niemczech. Także w czasie zawierania
umowy najmu lokalu socjalnego przez żonę powoda był on zatrudniony w Niemczech,
w chwili zaś śmierci żony pracował w obu tych miejscach. W czasie rozpoznawania
niniejszej sprawy powód jako emeryt był stale zatrudniony w B., dokąd dojeżdżał.
Pomimo takiego trybu życia, wymuszanego przez rodzaj wykonywanego zawodu, powód
przez cały czas nie zmieniał swojego centrum życiowego, którym pozostawał lokal
zamieszkiwany wspólnie z żoną. Sąd pierwszej instancji uznał zatem, że żądanie
powoda jest bezprzedmiotowe, gdyż od samego początku zamieszkiwania w lokalu
przez Krystynę S., czyli od 1997 r., powód był współnajemcą spornego lokalu
mieszkalnego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny założonej
przez małżonków; nie podważa tego zawarcie umowy najmu tylko przez żonę powoda,
skoro miało to miejsce w trakcie trwania małżeństwa. Zdaniem Sądu, powód -
będąc współnajemcą - nie może wstępować w stosunek najmu na podstawie art.
691 k.c.
Rozpoznając apelację powoda, Sąd drugiej instancji powziął
wątpliwość co do tego, czy ze względu na przepisy szczególne dotyczące
uprawnień do zajmowania lokali socjalnych można na podstawie art. 691 §
1 k.c. wstąpić w stosunek najmu takiego lokalu. Wiąże się to z dodatkowymi
ustaleniami w zakresie stanu faktycznego sprawy, które doprowadziły Sąd
Okręgowy do wniosku, że z chwilą zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego
małżonkowie S. nie zamieszkali wspólnie w spornym lokalu, najem ten zatem
dotyczył tylko żony powoda. Z ustaleń faktycznych wynika, że żona powoda
mieszkała w nim sama. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 1998 r. Nr 120,
poz. 787 ze zm. - dalej: "u.naj.lok."), mającej zastosowanie w chwili
zawierania umowy najmu przez Krystynę S., małżonkowie wspólnie zajmujący lokal
byli z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu była zawarta
tylko przez jednego z nich. Jeżeli jednak z ustaleń wynika, że małżonkowie nie
zajmowali wspólnie lokalu, nie tylko w chwili zawierania umowy o najem, ale
przez cały okres, na jaki opiewa umowa, to nie została spełniona przez
małżonków przesłanka współnajmu lokalu socjalnego. Jest tak nawet wtedy, gdy
lokal socjalny zostanie uznany za lokal mieszkalny w rozumieniu wymienionej
ustawy oraz obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(jedn. tekst Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej: "u.o.p.l.").
Wymaga zatem rozpatrzenia, czy lokal socjalny można
utożsamić z lokalem mieszkalnym. Lokale socjalne zapewnia gmina na zasadach i w
wypadkach przewidzianych w ustawie, wykorzystując do tego mieszkaniowy zasób
gminy, lub czyni to w inny sposób, przy czym na wykonywanie tych zadań może
otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa (art. 4 ust. 2-4 u.o.p.l.).
Z art. 22-25 wynika, że lokale te są wynajmowane jako część lokali
wydzielonych w tym celu z zasobu mieszkaniowego gminy, a umowa najmu lokalu
socjalnego jest zawierana na czas oznaczony, z tym że umowa może być zawarta z
osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa
domowego nie przekraczają wysokości określonej uchwałą gminy. Przedłużenie
umowy jest możliwe na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w
sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy, a jeżeli tak nie jest, lokal
należy opróżnić, przy czym od dnia ustania najmu do opróżnienia lokalu należy
się odszkodowanie w wysokości pełnego czynszu, a tylko w stosunku do osób
uprawnionych do lokalu socjalnego i tylko w razie sądowego wstrzymania
opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im innego, opłacają czynsz
dotychczasowy.
Z art. 20 ust. 2 u.o.p.l. wynika, że lokale
socjalne z mieszkaniowego zasobu gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane
na czas nieoznaczony. To sprawia, że art. 674 k.c. nie może mieć
zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie następuje przewidziane w tym
przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony z tego tylko powodu, że najemca
nadal używał lokal po upływie terminu oznaczonego w umowie i było to tolerowane
przez dotychczasowego wynajmującego. Jeśli tak, to żona powoda zajmowała lokal
od 2001 r. - nadal jako socjalny - bez tytułu prawnego i powód już z tego
powodu nie mógł stać się współnajemcą tego lokalu, ani od 1997 r., ani od
zameldowania w 2005 r., zwłaszcza że samo zameldowanie nie stanowi o tytule do
lokalu.
W typowych sytuacjach przydział lokalu socjalnego
osobom pozostającym w związku małżeńskim następuje po stwierdzeniu, że oboje
małżonkowie nie mają tytułu prawnego do innego lokalu i dochody ich wspólnego
gospodarstwa domowego uzasadniają taki przydział i zawarcie umowy. Ze względu
na to, że uprawnienie do lokalu socjalnego musi przysługiwać przez cały czas
umowy, pod rygorem jej wypowiedzenia lub wygaśnięcia z upływem terminu, na jaki
została zawarta, to w razie śmierci jednego z małżonków, drugi ma prawo do
dalszego zajmowania lokalu, jako współnajemca (obecnie art. 6801 k.c.;
poprzednio art. 7 u.naj.lok.).
Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z
wnioskującymi o to wspólnie małżonkami, tylko z jednym z nich, ujawniającym
wyłącznie swoje uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, to w razie
samodzielnego zamieszkania w nim, gdy drugi małżonek zamieszkiwał odrębnie, nie
można twierdzić, że drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego
i nabył on ten tytuł tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą
lokalu, a następnie zameldowania się w nim.
Należy uznać, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma
zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art.
691 k.c. i w tym sensie wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego
nie może nastąpić. Poza wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim
stanowiskiem, należy jeszcze podnieść, że w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca
2001 r. stanowi się odrębnie o lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc
ich samodzielne definicje. W pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o
lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu
socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest mowa tylko o lokalu nadającym się do
zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów minimalnych takiego lokalu i z
zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym może też być o obniżonym standardzie. Z kolei
w przepisach kodeksu cywilnego, w rozdziale zatytułowanym "o najmie
lokalu" (art. 680-692), tylko w art. 691 k.c. wyróżnia się
pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w
stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy uważać
odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na
podstawie art. 691 k.c. odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem
mieszkalnym, a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania
tylko przez pewien czas. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje
nim nawet wtedy, gdy jest "o obniżonym standardzie", co nakazuje
tłumaczyć obniżenie standardu takich lokali w stosunku do kryteriów
minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.p.l. w odniesieniu
do "nadawania się do zamieszkania".
Artykuł 691 k.c. ma na celu umożliwienie dalszego
najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora,
które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu
socjalnego wiąże się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której
dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb
mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na
stałe, bez względu na dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal
socjalny, określony pojęciowo odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie
jest przedmiotem uprawnień, o których stanowi art. 691 k.c. W każdym
wypadku ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego zainteresowany powinien
dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu i
uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie, wykazując tylko stałe zamieszkanie z
osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo zajmowania lokalu socjalnego.
Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące
określonej osobie lub osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich
sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić
potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem. Wynika to z rationis legis przepisów
ustawy o ochronie praw lokatorów i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych,
lokali zamiennych oraz przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej,
zadania w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o
niskich dochodach (art. 4 ust. 1 i 2u.o.p.l.). Gmina czyni to
głównie, dysponując mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie
gminnym (art. 22); z tego zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom
eksmitowanym z mieszkań, z różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te
stawały się mieszkaniami dla bliskich takich osób, w tym
"domeldowywanych" pod różnymi pretekstami, korzystających z art.
691 k.c. i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść majątkową ze środków
publicznych.
Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem
zastosowania art. 691 § 1 k.c. do lokali socjalnych. Wynika on z
konieczności zachowania substratu mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna
mieć możliwość odzyskiwania lokali socjalnych po osobach uprawnionych dla
zaspokojenia potrzeb kolejnych osób mających tytuł prawny do takiego lokalu.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na
wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).
